Der Erwerb einer Immobilie gilt für viele Menschen als Meilenstein im Leben, oft verbunden mit der Hoffnung auf finanzielle Sicherheit und ein Zuhause für die Familie. Doch gerade bei der Immobilienfinanzierung entstehen leicht Fehler, die nicht nur die monatliche Belastung erhöhen, sondern langfristig enorme Kosten verursachen können. In der aktuellen Situation, in der Zinssätze tendenziell steigen und es zahlreiche Förderprogramme gibt, ist das sorgfältige Planen wichtiger denn je. Banken wie die Deutsche Bank, Commerzbank, Sparkasse, Volksbank, ING-DiBa, HypoVereinsbank, Postbank, sowie Dienstleister wie Interhyp und Bausparkasse Schwäbisch Hall bieten vielfältige Möglichkeiten – doch ohne Vergleich drohen Fallstricke. Dieser Artikel beleuchtet die besonders weitverbreiteten Fehler bei der Immobilienfinanzierung und zeigt anhand praktischer Beispiele, wie man diese vermeiden kann, um den Traum vom Eigenheim dauerhaft zu sichern.
Unzureichendes Eigenkapital als Fallensteller bei der Immobilienfinanzierung
Ein fundamentaler Fehler bei der Immobilienfinanzierung besteht darin, zu wenig Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen. Zwar ermöglichen viele Banken mittlerweile Kredite mit geringem oder gar keinem Eigenanteil, doch die Folgen sind gravierend. Das Risiko für die Bank steigt, was sich direkt in höheren Zinssätzen niederschlägt. Damit erhöht sich nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die Gesamtlaufzeit des Darlehens verlängert sich, was letztlich zu deutlich höheren Gesamtkosten führt.
Mehrere Kreditinstitute wie die Deutsche Bank, Sparkasse und ING-DiBa setzen bei der Finanzierung noch immer auf eine solide Eigenkapitalquote von mindestens 20 bis 30 Prozent, inklusive der Kaufnebenkosten. Dabei fallen auf den ersten Blick Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie Maklerprovisionen oft überraschend hoch aus und sollten nicht unterschätzt werden.
Risiken zu wenig Eigenkapital
- Höhere Zinssätze: Banken erhöhen bei geringem Eigenkapital den Zinssatz als Risikoprämie.
- Längere Laufzeit: Das Darlehen dauert oft deutlich länger, da geringere Tilgungsraten gewählt werden.
- Finanzielle Belastung: Höhere monatliche Raten reduzieren die Flexibilität im Alltag.
- Verminderte Chancen bei Banken: Einige Institute wie die HypoVereinsbank oder Volksbank verlangen bei zu wenig Eigenleistung eine zusätzliche Sicherheit oder lehnen Anträge ab.
Beispielhafte Berechnung der Eigenkapitalquote
| Kostenart | Prozentuale Höhe | Betrag bei 400.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Kaufpreis | 100 % | 400.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 14.000 € |
| Notar- & Grundbuchkosten | 1,5 % | 6.000 € |
| Maklerprovision | 3 % | 12.000 € |
| Gesamte Nebenkosten | 8-10 % | 32.000 – 40.000 € |
Eine realistische Eigenkapitalplanung sieht deshalb vor, neben dem Kaufpreis auch die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln decken zu können. Benutzer wie solche, die ihre Finanzierung über Interhyp oder die Bausparkasse Schwäbisch Hall organisieren, bekommen hier oft wertvolle Unterstützung bei der Planung.
Fehler beim Zinsvergleich und die Rolle der richtigen Bankwahl
Viele Immobilienkäufer beschränken sich bei der Finanzierung auf das Angebot ihrer Hausbank wie der Sparkasse oder der Postbank und verzichten auf einen Vergleich mit anderen Kreditinstituten. Das ist ein weit verbreiteter Fehler mit teuren Folgen. Zinssätze können zwischen verschiedenen Banken stark variieren, oftmals um mehrere Zehntel- oder sogar Prozentpunkte. In der Praxis können so über die gesamte Laufzeit tausende Euro an Mehrkosten entstehen.
Beispielsweise zeigte sich, dass Kunden bei Vergleichen zwischen der Deutschen Bank, Commerzbank und DKB teilweise Differenzen von bis zu 0,5 Prozentpunkte bei den Sollzinsen erfahren. Dies wirkt sich selbst bei Darlehen in Größenordnung von 300.000 Euro über 20 Jahre auf Beträge von über 10.000 Euro Zinskosten aus.
Empfehlungen für den Bankvergleich
- Mindestens drei Angebote einholen: Neben der Hausbank sollten Sie auch Angebote von anderen Banken wie der ING-DiBa, HypoVereinsbank oder Volksbank anfordern.
- Unabhängige Berater einschalten: Experten von Interhyp oder der Bausparkasse Schwäbisch Hall bieten oft marktabhängige Vergleiche und vermitteln günstige Konditionen.
- Online-Vergleichsportale nutzen: Sie bieten einen schnellen Überblick über Zinsangebote verschiedener Anbieter.
- Konditionen überprüfen: Zinssatz, Zinsbindungsdauer, Tilgungsrate und eventuell zulässige Sondertilgungen beachten.
| Bank | Zinssatz (effektiv) | Zinsbindung | Sondertilgung | Bemerkung |
|---|---|---|---|---|
| Deutsche Bank | 3,3 % | 15 Jahre | bis 5 % p.a. | flexible Konditionen |
| ING-DiBa | 3,0 % | 20 Jahre | bis 10 % p.a. | längere Zinsbindung |
| Sparkasse | 3,5 % | 10 Jahre | eingeschränkte Sondertilgung | regionale Nähe |
| Commerzbank | 3,1 % | 15 Jahre | bis 5 % p.a. | gutes Serviceangebot |
Die häufigsten Fehler bei Tilgung und Zinsbindung
Fehler bei der Wahl der Tilgungsrate und der Zinsbindungsfrist können die Finanzierungsplanung erheblich erschweren. Eine zu niedrige Tilgung führt dazu, dass das Darlehen über Jahrzehnte läuft, mit der Folge, dass die Zinskosten auf lange Sicht enorm sind. Umgekehrt schränkt eine zu hohe Tilgungsrate die monatliche Liquidität stark ein, was bei unvorhergesehenen Ereignissen zu Problemen führen kann.
Gleichzeitig wird häufig die Bedeutung einer langen Zinsbindung unterschätzt. Gerade nach der Zinserhöhung 2022 ist es wichtiger denn je, eine Anschlussfinanzierung frühzeitig zu planen, um massive Belastungsspitzen zu vermeiden.
Typische Fehler und Empfehlungen
- Tilgung zu niedrig wählen: Viele Darlehensnehmer wählen anfänglich nur 1 % Tilgung, was bei einem Kredit von 300.000 Euro eine Rückzahlung von über 40 Jahren bedeutet.
- Zinsbindung zu kurz wählen: Nach Ablauf der Zinsbindung drohen oft deutlich höhere Zinsen. So konnten einige Kreditnehmer bei Banken wie DKB oder HypoVereinsbank keine zufriedenstellende Anschlussfinanzierung mehr finden.
- Keine Sondertilgungsoptionen: Werden mögliche Sondertilgungen nicht genutzt, verlängert sich die Laufzeit unnötig.
| Tilgungssatz | Dauer bis zur vollständigen Rückzahlung (bei 300.000 € Kredit) | Risiko | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| 1 % | Über 40 Jahre | Hohe Zinskosten, lange Verschuldung | Mindestens 2,5 % Tilgung wählen |
| 2,5 % | ca. 20 Jahre | ausgewogen, aber noch optimierbar | Zusätzliche Sondertilgungen nutzen |
| 5 % | ca. 10 Jahre | höhere monatliche Belastung | Nur bei ausreichender finanzieller Flexibilität |
Eine gute Planung sieht daher vor, eine moderate Tilgung mit flexiblen Sondertilgungen und eine möglichst lange Zinsbindung (10-20 Jahre) zu wählen. Versicherungen wie Baufinanzierungspolicen und Bausparverträge der Bausparkasse Schwäbisch Hall können zusätzlich helfen, Zinsen zu sichern.
Neben- und Folgekosten realistisch einschätzen und Rücklagen bilden
Ein häufiger Fehler besteht darin, die Nebenkosten und anstehende Modernisierungen bei der Immobilienfinanzierung zu unterschätzen. Die Nebenkosten betragen schnell bis zu 20 Prozent des Kaufpreises, und notwendige Instandhaltungen sowie Modernisierungen wie die Erneuerung der Heizungsanlage, Dachdämmung oder Fenster werden oft zu spät eingeplant.
Viele Käufer vergessen außerdem, dass Reparaturen und Instandhaltungen fortlaufende Kosten darstellen, die in der Finanzplanung ebenso Berücksichtigung finden sollten wie die Finanzierung selbst.
Typische Nebenkosten und empfohlene Rücklagen
- Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Maklergebühren, Grundbuchkosten
- Modernisierungskosten: energetische Sanierung, Heizung, Dachsanierung
- Laufende Instandhaltung: Rücklage von 1 bis 2 Prozent des Immobilienwerts pro Jahr
| Kostenart | Prozentsatz | Betrag bei 350.000 € Kaufpreis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % | 12.250 € |
| Notar- & Grundbuch | 1,5 % | 5.250 € |
| Maklergebühren | 3 % | 10.500 € |
| Gesamtkosten Nebenkosten | 8-10 % | 28.000 – 35.000 € |
| Empfohlene jährliche Rücklage | 1-2 % | 3.500 – 7.000 € |
Indem man ehemalige falsche Kalkulationen vermeidet und diesen Puffer frühzeitig einplant, etwa über Finanzierungen bei Volksbank oder DKB, wird die Finanzierung insgesamt stabiler und sorgt für langanhaltende Freude an der Immobilie.
Versäumnisse bei Absicherung und langfristiger Flexibilität vermeiden
Die finanzielle Absicherung spielt eine oftmals unterschätzte Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Wer beispielsweise keine ausreichende Wohngebäudeversicherung abschließt, setzt sich dem Risiko hoher Schadenskosten aus. Ebenso wichtig ist eine Risikolebensversicherung, die im Todesfall die Restschuld abdeckt, sowie eine Berufsunfähigkeitsversicherung, die den Einkommensausfall absichert.
Darüber hinaus besteht häufig das Problem, dass Käufer nicht genug Flexibilität bei der Finanzierung einplanen. Lebensveränderungen wie Jobwechsel, Familienzuwachs oder unerwartete Krankheiten können schnell erhöhte Belastungen mit sich bringen. Banken wie die Commerzbank oder die Deutsche Bank bieten mittlerweile flexible Finanzierungsmodelle mit variablen Zinsen und Sondertilgungen, die das Risiko kalkulierbarer machen.
Maßnahmen zur Absicherung und Flexibilität
- Wohngebäudeversicherung: Schutz vor Feuer, Wasserschäden, Sturm
- Risikolebensversicherung: Tilgung der Restschuld bei Todesfall
- Berufsunfähigkeitsversicherung: Sicherung des Einkommens
- Flexible Finanzierungsangebote: Sondertilgungen, Anpassung der Tilgung bei Bedarf
| Absicherung | Zweck | Empfohlene Anbieter |
|---|---|---|
| Wohngebäudeversicherung | Schutz vor Gebäudeschäden | DKB, Sparkasse, Volksbank |
| Risikolebensversicherung | Absicherung der Restschuld | Interhyp, Bausparkasse Schwäbisch Hall |
| Berufsunfähigkeitsversicherung | Einkommenssicherung | ING-DiBa, Commerzbank |
| Flexible Finanzierung | Anpassung an Lebenslage | HypoVereinsbank, Deutsche Bank |
Das richtige Absichern sowie die Wahl einer flexiblen Finanzierungsstruktur kann verhindern, dass unerwartete Situationen zu finanzieller Not führen und langfristig den Traum vom eigenen Zuhause bewahren.
FAQ: Antworten auf häufig gestellte Fragen zur Immobilienfinanzierung
- Wie viel Eigenkapital sollte ich mindestens einbringen?
Idealerweise sollten Sie mindestens 20-30 % des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln finanzieren, um günstigere Konditionen zu erhalten und die Gesamtkosten zu reduzieren. - Warum ist ein Zinsvergleich so wichtig?
Unterschiede von nur 0,5 % beim Zinssatz können über die gesamte Laufzeit mehrere tausend Euro an Mehrkosten bedeuten. Ein Vergleich erhöht die Chance auf günstige Konditionen deutlich. - Welche Tilgungsrate ist empfehlenswert?
Eine Tilgung von mindestens 2,5 % ist sinnvoll, um den Kredit in angemessener Zeit zu tilgen und hohe Zinskosten zu vermeiden. Flexible Sondertilgungen helfen, schneller schuldenfrei zu werden. - Wie kann ich mich gegen steigende Zinsen absichern?
Eine lange Zinsbindung von 10-20 Jahren oder flexible Modelle mit Bausparverträgen bieten Planungssicherheit und schützen vor Zinserhöhungen. - Welche Versicherungen sind bei der Immobilienfinanzierung notwendig?
Wohngebäudeversicherung ist Pflicht. Risikolebens- und Berufsunfähigkeitsversicherungen sind sehr empfehlenswert, um finanzielle Risiken zu minimieren.
